Процедура банкротства застройщика: что делать дольщику

Процедура банкротства застройщика обладает своими особенностями. Но прежде чем знакомиться с этими особенностями, нужно убедиться, действительно ли ваш застройщик банкротится, или это просто слухи.

Сведения о начале банкротства и введенных процедурах публикуются в Коммерсанте. Арбитражным управляющий в пятидневный срок с даты его утверждения уведомляет всех известных ему дольщиков о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления ими требований. Информацию о ходе дела можно посмотреть также на сайте Картотеки арбитражных дел.

Инструкция для дольщика на случай банкротства застройщика

Если застройщик все-таки банкротится, то порядок действия дольщика выглядит следующим образом:

1. Определение требования, которое будет заявляться

Дольщик вправе заявить в арбитражный суд по делу о банкротстве застройщика требование о передаче жилого помещения (далее — квартира) и (или) денежное требование, а также отказаться от исполнения договора, предусматривающего передачу квартиры.

1.1. Требование о передаче жилого помещения

Если строительство дома завершено, дольщик вправе заявить в арбитражный суд требование о передаче жилого помещения (квартиры, комнаты) и включении его требования в реестр требований о передаче жилых помещений.

1.2. Денежное требование

Денежное требование дольщик вправе заявить в случае его отказа от исполнения заключенного с застройщиком договора на стадии конкурсного производства, иного прекращения договора или признания его недействительным/незаключенным. В этом случае дольщик в просительной части своего заявления вправе требовать:

  • о возврате денежных средств, уплаченных за квартиру до расторжения (признания недействительным/незаключенным) и (или) суммы в размере стоимости переданного во исполнение этого договора имущества;
  • о возмещении убытков в виде реального ущерба.

Указанные требования могут быть заявлены даже если строительство дома завершено, но для этого дольщику нужно будет отказаться от исполнения договора.

2. Подготовка заявления

В заявлении нужно, в частности, указать:

  1. наименование арбитражного суда и номер дела;
  2. наименование застройщика-должника, его местонахождение;
  3. фамилию, имя и отчество арбитражного управляющего, его почтовый адрес, указанный в публикации о введении процедуры банкротства;
  4. сведения о заявителе (ФИО, адрес, номера телефонов и факсов, адрес электронной почты);
  5. дату и номер договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома;
  6. идентификационные данные дома и жилого помещения, позволяющие идентифицировать жилое помещение, его площадь, количество комнат и др.;
  7. стоимость квартиры и сумму денежных средств, перечисленных застройщику;
  8. реквизиты документов, подтверждающих оплату;
  9. сведения о неисполнении застройщиком своих обязательств;
  10. требования участника строительства со ссылками на законы и иные нормативные правовые акты, обосновывающие требования (при установлении денежного требования учитывается размер убытков в виде реального ущерба, который определяется на основании отчета независимого оценщика, привлекаемого арбитражным управляющим за счет средств застройщика).

К заявлению об установлении требований необходимо приложить в том числе:

  • договор с застройщиком;
  • документы, подтверждающие оплату.

3. Подача заявления в арбитражный суд

При подаче заявления в арбитражный суд необходимо приложить почтовые квитанции об отправке документов в адрес должника и арбитражного управляющего, иначе заявление быть оставлено без движения. Заявление можно подать лично, направить по почте заказным (ценным с описью вложения) письмом с уведомлением, а также в электронном виде через Мой арбитр.

Сроки подачи заявления следующие:

  • в течение 30 дней после опубликования в Коммерсанте сообщения о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. Если данный срок не соблюден, то требования будут рассматриваться только на следующей после наблюдения процедуре банкротства;
  • в течение двух месяцев с даты опубликования сообщения о признании застройщика банкротом и введении конкурсного производства;
  • в любой момент в ходе процедуры внешнего управления.
При этом срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им уведомления временным или конкурсным управляющим о введении соответствующей процедуры банкротства.

4. Включение требований в реестр

Требование дольщика включается в реестр требований кредиторов или реестр требований жилых помещений на основании определения арбитражного суда.

Для представления своих интересов в деле о банкротстве застройщика вам может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, а в случае представления ваших интересов в суде — нотариальная доверенность на представителя.

Какие еще есть способы защиты своих прав у дольщика

Обращение с требованием к страховщику

Если ответственность застройщика была застрахована, то в случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства дольщик вправе потребовать от страховщика выплаты страховой суммы в размере включенного в реестр требований застройщика денежного требования.

Наступление страхового случая подтверждается, в частности, решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются правилами страхования (ч. 8 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ; ст. 15.6 Закона N 214-ФЗ).

При получении дольщиком денежных средств от страховщика конкурсный управляющий уменьшает размер его требования в реестре на сумму произведенной выплаты по заявлению участника строительства, получившего такую выплату, или лица, ее осуществившего (п. 1.2 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ).

Обращение с требованием к поручителю

Если исполнение обязательств застройщика было обеспечено поручительством, дольщик вправе потребовать от него выплаты денежных средств в размере включенного в реестр требований застройщика денежного требования. Порядок и условия выплаты в этом случае определяются договором поручительства (ч. 8 ст. 25 Закона N 218-ФЗ). При получении дольщиком выплаты от поручителя конкурсный управляющий уменьшает размер его требования на сумму произведенной выплаты по заявлению самого дольщика или лица, осуществившего такую выплату (п. 1.2 ст. 201.9 Закона N 127-ФЗ).

Обращение за возмещением из компенсационного фонда

Законодательством предусмотрено формирование с 01.01.2017 за счет взносов застройщиков компенсационного фонда, предназначенного для выплаты возмещения дольщикам на случай банкротства застройщика (ст. 23.2 Закона N 214-ФЗ; п. п. 1, 4 Постановления Правительства РФ от 07.12.2016 N 1310). Дольщик вправе обратиться за выплатой такого возмещения в размере цены договора участия в долевом строительстве со дня открытия конкурсного производства в отношении застройщика и до окончания данной процедуры (п. 7 Правил, утв. Постановлением N 1310).

Обращение в суд с требованием о признании права собственности на квартиру

Если застройщик получил разрешение на ввод построенного дома в эксплуатацию и до даты принятия заявления о признании ее банкротом застройщик и дольщик подписали документ о передаче квартиры, участник строительства вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на переданное жилое помещение (пп. 1 п. 1 ст. 201.8, п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).

Форма и содержание требования (заявления), а также порядок его подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, установленным ст. ст. 125, 126 АПК РФ. В частности, должна быть уплачена госпошлина в размере 6 000 руб. (пп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ). Заявитель обязан направить застройщику копии требования и прилагаемых к нему документов заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 4 ст. 201.8 Закона N 127-ФЗ). По результатам рассмотрения заявления и документов арбитражный суд выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона N 127-ФЗ).

Определиться с тем, что делать дольщику в случае банкротства застройщика помогут юристы нашей компании. Мы готовы в кратчайшие сроки разработать для вас «дорожную карту», подготовить грамотное заявление и представлять ваши интересы в суде, а при наличии иных способов для защиты ваших прав — реализовать их.