Покупка коммерческой недвижимости без рисков для покупателя

Договоры купли-продажи нежилых помещений (зданий) являются для бизнеса одними из самых распространенных видов сделок. Как показывает практика, покупка коммерческой недвижимости сопряжена с множеством рисков, особенно для покупателя.
В связи с тем, что каждый объект недвижимости имеет свою собственную историю, юристу покупателя приходится проделывать большой объем работы, прежде чем представить заключение по результатам проверки этого объекта и подготовить все необходимые документы.

Компания Вектор Лигал имеет большой опыт юридического сопровождения подобных сделок и выработала универсальную методику, используемую для помощи нашим клиентам при покупке коммерческой недвижимости. Разработанная нашими юристами методика позволит покупателю не упустить из своего внимания немаловажные детали и нюансы, грамотно провести работу по проверке сделки и подготовке документов.

В рамках первого этапа юридического сопровождения покупки коммерческой недвижимости покупателю (его юристу) необходимо проверить приобретаемый объект. Для этого нужно:

• заказать выписку из ЕГРП, причем для исключения риска двойной продажи сделать это лучше не один раз, а дважды: на первоначальном этапе проверки недвижимости и как можно ближе к заключению договора купли-продажи. Выписка из ЕГРП позволит покупателю проверить, кто является действительным собственником приобретаемого имущества, и удостовериться в отсутствии ограничений, обременений, прав третьих лиц и судебных притязаний с их стороны. В связи с тем, что в выписке будет указано основание приобретения права собственности на недвижимость, у покупателя появится возможность проверить продавца и представленные им документов сведениям из выписки.
• запросить у контрагента оригиналы правоустанавливающих документов, а именно: документы-основания приобретения права собственности (договоры, свидетельство оправе на наследство, передаточный акт при реорганизации), свидетельство на право собственности. Анализ этих документов вместе с выпиской из ЕГРП позволит убедиться в том, кто является правообладателем.
• для того чтобы проверить нет ли в помещении несанкционированных перепланировок, покупателю необходимо запросить технические документы на объект, а именно: технический или кадастровый паспорт с поэтажным планом и экспликацией.

Второй этап проверки сделки по покупке коммерческой недвижимости включает в себя проверку компании-продавца. В рамках этого этапа покупателю необходимо проверить правоспособность продавца и отсутствие у него ограничений (запретов) на совершение сделки. Для этого юристы компании «В2В» рекомендуют запросить следующие документы:

• учредительные и регистрационные документы компании-продавца (устав, договор, (протокол, решение) о создании организации, свидетельство о регистрации, свидетельство о постановке на налоговый учет, документы с отметкой Службы ЦБ РФ по финансовым рынкам (ФСФР), подтверждающие регистрацию акций (отчет об итогах выпуска акций, решение об их выпуске и т. д.),
• протокол уполномоченного органа организации об одобрении крупной сделки или справка о том, что сделка для продавца не является крупной,
• протокол уполномоченного органа организации об одобрении сделки с заинтересованностью, если такая заинтересованность в отношении лица, осуществляющего покупку коммерческой недвижимости, существует,
• бухгалтерский баланс за квартал, предшествующий дате совершения сделки по покупке коммерческой недвижимости,
• сведения о суммарной выручке от реализации товаров за последний год, о балансовой стоимости объекта недвижимости, об основных производственных средствах и нематериальных активов. Данные сведения позволят проверить необходимость получения согласия антимонопольного органа на совершение сделки.

Третий этап подготовки сделки по покупке коммерческой недвижимости включает в себя собственно подготовку проекта договора купли-продажи.  В договоре должны быть отражены следующие условия:

• индивидуализирующие признаки помещения, позволяющие с определенностью установить объект (адрес, этаж, площадь, номер на поэтажном плане, кадастровый номер и т. д.),
• стоимость объекта и порядок его оплаты (при этом в случае, если до регистрации перехода права собственности оплата полностью не определена, нужно оговорить находится ли приобретаемый объект в залоге у продавца),
• в целях минимизации риска передачи помещения (здания) в состоянии худшем, чем оговорено в договоре, необходимо описать состояние помещения (здания),
• порядок передачи объекта (для минимизации риска уклонения продавца от передачи помещения, рекомендуем сделать это до регистрации).

Четвертым и заключительным этапом юридического сопровождения покупки коммерческой недвижимости является подготовка комплекта документов, необходимых для их подачи на регистрацию.

Подробнее об услугах в области недвижимости и строительства здесь.